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Formularklauseln bei Schönheitsreparaturen - Änderung der Rechtsprechung
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich am 18.3.2015 in drei Entscheidungen mit
der Wirksamkeit formularmäßiger Renovierungs- und Abgeltungsklauseln
beschäftigt. Durch Renovierungsklauseln (auch Vornahme- oder Abwälzungsklauseln
genannt) wird die - als Teil der Instandhaltungspflicht grundsätzlich dem
Vermieter obliegende - Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen auf
den Mieter abgewälzt. (Quoten-)Abgeltungsklauseln erlegen dem Mieter die
Pflicht zur anteiligen Tragung von Kosten der Schönheitsreparaturen für
den Fall auf, dass die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses Abnutzungs-
oder Gebrauchsspuren aufweist, die Schönheitsreparaturen aber nach dem
in der Renovierungsklausel festgelegten Fristenplan noch nicht fällig sind.
Der BGH hat nunmehr seine frühere Rechtsprechung aufgegeben, dass die
Schönheitsreparaturen auch bei einer zu Mietbeginn dem Mieter unrenoviert
überlassenen Wohnung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen auf den
Mieter übertragen werden können. Auch an seiner weiteren (früheren)
Rechtsprechung zur Wirksamkeit formularmäßiger Quotenabgeltungsklauseln
hält das Gericht nach den heutigen Entscheidungen nicht mehr fest.
Weiterhin maßgeblich ist allerdings der Ausgangspunkt auch der früheren
Rechtsprechung, dass der Mieter nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden
Renovierungsleistungen verpflichtet werden darf. Er darf zur Vermeidung einer
unangemessenen Benachteiligung - jedenfalls nicht ohne Gewährung eines
angemessenen Ausgleichs durch den Vermieter - formularmäßig nicht
mit der Beseitigung von Gebrauchsspuren der Wohnung belastet werden, die bereits
in einem vorvertraglichen Abnutzungszeitraum entstanden sind.
So ist nach Auffassung der Richter eine Formularklausel, die dem Mieter einer
unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen
Ausgleich auferlegt, unwirksam. Denn eine solche Klausel verpflichtet den Mieter
zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt
- jedenfalls bei kundenfeindlichster Auslegung - dazu, dass der Mieter die Wohnung
vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben
müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.
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